Le vrai coût d’un crédit immobilier

A l’heure actuelle, les taux proposés par les banques pour les prêts immobiliers sont très bas et donc très attractifs. Mais il est important de ne pas se fier qu’à ces seuls taux d’intérêt.

Il ne s’agit que de taux nominaux qui ne traduisent pas le vrai coût d’un crédit immobilier.

C’est le TEG (taux effectif global) qui doit être pris en compte lors des comparaisons des différentes offres de crédit.

Les différents éléments à prendre en compte

Le TEG se calcule en prenant en compte le taux d’intérêt, les frais de de dossier, l’assurance emprunteur et le coût de la garantie.

D’autres frais doivent également être calculés pour connaître le vrai coût d’un crédit immobilier comme les frais annexes et les frais de notaire.

Le taux d’intérêt

Il s’agit d’un pourcentage appliqué par la banque au montant emprunté : vous remboursez plus que ce que l’organisme bancaire ne vous prête. Il existe deux sortes d’intérêt : fixes ou variables.

Les taux fixes ne changent pas durant toute la durée du crédit. Les mensualités resteront les mêmes.

Les taux variables sont indexés sur les indices financiers. Ils peuvent donc augmenter ou diminuer et impacter les échéances de votre prêt.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une garantie pour vous et pour l’organisme de prêt.

Elle peut couvrir 6 types de risques :

• le décès,
• la perte totale et irréversible d’autonomie,
• l’invalidité permanente totale,
• l’invalidité permanente partielle,
• l’incapacité temporaire de travail,
• la perte d’emploi.

Si l’un des risques couverts survient, c’est l’assurance qui prend le relai pour le remboursement du prêt immobilier. C’est donc une sécurité à la fois pour la banque et pour l’emprunteur.

La loi Lagarde rend possible la délégation d’assurance.

C’est un mécanisme qui permet aux emprunteurs de substituer une autre assurance à celle proposée par leur organisme de prêt dès lors que l’équivalence des garanties est respectée. Cela permet donc de faire diminuer le coût d’un crédit immobilier.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont un point de négociation pour les emprunteurs. Ils correspondent à la somme prélevée par la banque pour l’analyse et la constitution du dossier de prêt.

Ils peuvent être fixes ou proportionnels au montant emprunté (1%). Il ne faut pas hésiter à les négocier car certains organismes de prêt acceptent de les réduire ou de les supprimer pour accueillir de nouveaux clients.

Le coût de la garantie

Une banque n’accordera un prêt immobilier que si elle est couverte en cas de défaillance (autre que les cas prévus par l’assurance emprunteur).

Elle va donc généralement demander une garantie qui peut prendre la forme d’une hypothèque sur le futur bien immobilier ou d’une caution. Quelle que soit la garantie prévue, il faut compter un coût équivalent à 2 ou 3% du montant emprunté.

Les frais annexes

Ce sont des petites sommes qui correspondent aux frais d’enregistrement, aux timbres fiscaux, etc.

Les frais de notaire

Toute transaction immobilière implique le recours à un notaire. Il n’est donc pas possible d’échapper aux frais de notaire qui représente une somme comprise entre 4 et 8% de la valeur du bien.

Une grande partie de ce montant est destiné à payer les droits d’enregistrement aux impôts.

Le calcul des mensualités, un point important dans le choix des crédits

Le vrai coût d’un prêt immobilier n’est pas le seul élément qui doit peser dans le choix entre les différentes offres de prêt. Les mensualités proposées sont également importantes.

Il peut être préférable d’emprunter sur un temps plus long et de payer des mensualités réduites malgré un coût global plus élevé.

Il est également essentiel de vérifier avec le tableau d’amortissement la part de capital et la part d’intérêts remboursées à chaque échéance. Il existe plusieurs types de mensualités comme par exemple :

• des mensualités constantes : dans ce cas, la part relative au capital remboursé augmente avec le temps car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû ;
• des mensualités dégressives avec un montant fixe de capital remboursé (ce sont les intérêts qui diminuent car ils sont calculés sur le capital restant dû).